Investir em imóveis para alugar pode ser boa opção

Por: Fernanda de Lima
02/02/05 - 18h40
InfoMoney

SÃO PAULO - O brasileiro é apaixonado pelo investimento em imóveis. É como se o simples fato de poder visualizar para onde foi o seu dinheiro, de poder tocar os tijolos e paredes da propriedade, não implicasse em riscos, ao contrário do que ocorre no mercado financeiro.

Ainda que o investimento em imóveis seja uma boa alternativa de diversificação das suas aplicações, ele não deve, em absoluto, responder por uma parcela maior do que 35% dos recursos que acumulou. Esta é uma regra simples, e tem como objetivo garantir o que chamamos de liqüidez das suas aplicações.

Importância da liqüidez
Por liqüidez, entenda-se a capacidade de transformar o investimento que possui em dinheiro, o que, no caso dos imóveis, equivale a conseguir alugá-los, ou eventualmente, vendê-los. E isso pode ser mais difícil do que parece.

Dados da última pesquisa conjuntural do Secovi (Sindicato da Habitação) referente ao mercado de locação residencial em São Paulo, apontam um prazo médio de 38 dias para se conseguir alugar um imóvel. Contudo, este prazo pode ser ainda maior, de 105 dias, nos apartamentos com mais de 4 dormitórios.

Vender também não é uma tarefa fácil, já que outro levantamento do Secovi aponta que a Velocidade de Venda sobre Oferta do mercado, ou seja, o percentual de vendas concluídas em um mês sobre o total de propriedades que estão colocadas à venda, é de 7,5%. Este percentual sobe para cerca de 10% no caso de lançamentos, ou seja, imóveis com menos de seis meses, mas cai para 5% nos imóveis com idade superior a 6 meses.

Já pensou se você concentrou uma parcela grande demais do seu patrimônio em imóveis, e eventualmente enfrenta uma dificuldade financeira, e precisa viver da renda do aluguel, ou precisa do dinheiro da venda do imóvel? Pode ser obrigado a esperar um bom tempo até alugar ou vender seu imóvel, comprometendo assim sua saúde financeira.

Qual o seu objetivo?
Na hora de investir em imóveis, você precisa analisar se tem como objetivo viver de renda, ou se sua intenção é ganhar com a valorização da propriedade. Isso porque, dependendo do seu objetivo, a escolha do imóvel vai ser distinta. Para quem quer viver de renda, o melhor é optar por imóveis menores, de até dois cômodos, cuja locação é mais fácil.

Como o aluguel destes imóveis é menor, o prazo médio de locação é de cerca de 30 dias, sendo maior entre os apartamentos que entre as casas, o que garante que você não terá que arcar por muito tempo com os custos de manutenção da propriedade, assim como taxas e impostos. Este mercado é alimentado pelo déficit habitacional brasileiro, ou seja, pelo fato de que faltam cerca de 6 milhões de residências no País.

Esta seria a explicação por trás da diferença de retorno de aluguel entre imóveis de pequeno porte e os de maior porte. Enquanto o aluguel de imóveis voltados para as classes C e D pode chegar a 1,5% do valor da propriedade, nos imóveis de alto padrão voltados para a classe A e B ele não passa de 0,5%. Entre os imóveis comerciais a diferença é menor, e o retorno varia entre 1% e 1,3%.

Como era de se esperar esses valores servem de indicação, mas podem variar muito dependendo da localização do imóvel. Exatamente por isso, antes de decidir o tipo de imóvel no qual pretende investir é importante que o comprador analise o tipo de retorno em termos de aluguel, sobretudo, que esse imóvel pode ter. Para isso basta fazer uma pesquisa com imobiliárias da região.

No que refere ao potencial de valorização do imóvel, esse tipo de análise é mais difícil, mas o que se constata é que os imóveis mais novos têm se valorizado mais rapidamente que os usados.

Menores oferecem retorno mais atrativo
Se o retorno de aluguel dos imóveis de alto padrão não é atrativo quando comparado com o retorno de outras aplicações financeiras, já que até mesmo a poupança oferece retorno de 0,60% ao mês, e é isenta de impostos, o mesmo não vale para os pequenos imóveis.

Neste caso, o retorno de 1,5% ao mês supera a média paga pelos fundos de renda fixa e, mais ainda, embute um tratamento fiscal mais atrativo. Isso porque a renda de aluguel sofre tributação a uma alíquota de 15%, que no mercado financeiro só é oferecida para quem aplica em ações, investe em previdência por mais de 8 anos, ou mantém aplicação em renda fixa, sem sacar, por mais de 24 meses.

Para quem quer viver de renda investindo em renda fixa, a opção são os fundos de curto prazo, e neste caso, a alíquota para quem saca todos os meses é de 22,5%.

Porém, deve-se considerar o risco de inadimplência, que é maior entre os imóveis de menor padrão. Em resumo, quem investe em imóveis pequenos aluga mais rápido, por um preço relativamente maior, mas corre o risco de não receber! Já no investimento em renda fixa não existe tanta preocupação com liqüidez ou inadimplência.

Potencial de valorização é maior no alto padrão
Para quem prefere investir em imóveis de alto padrão, é preciso calma, pois o retorno do investimento virá através da valorização do imóvel. Retornos de aluguel mais elevados podem ser obtidos, caso você consiga locar o imóvel para uma empresa que esteja interessada em oferecer residência para funcionários de outra região ou país.

Neste caso, o aluguel pode ser ligeiramente maior, podendo chegar a 0,8% do valor do imóvel. A vantagem é que o imóvel pode ser usado para outros funcionários da empresa. Ela, por sua vez, também economiza ao fechar um contrato de longo prazo.

Em termos de valorização, outra opção interessante é comprar lotes de terrenos em condomínios fechados e esperar que outras casas sejam construídas. O retorno deste tipo de investimento tende a ser mais rápido: basta que sejam construídas casas nos lotes vizinhos, e você já pode vender o seu com um ganho.

Fonte: Fernanda de Lima